Direito de Superfície

Lucas Reis Aceti[1]

            “O Brasil é terra de oportunidades”. Tais palavras certamente já foram ouvidas por todos nós pelo menos uma vez.  Nosso país é, sem dúvidas, gerador de oportunidades que aparecem de negócios, especulações, conversas, mas também de oportunidades em terrenos vazios e com potencial altíssimo. Nas terras vazias, sem investimentos humanos, ou com pouca exploração jaz potencial para os olhos empreendedores. Pensando nisso, o legislador do Código Civil e do Estatuto da Cidade trouxe à baila do direito brasileiro o tema do Direito de Superfície.

            O direito de superfície é o ramo do direito cujo escopo é a permissão de uso de propriedade alheia sob a ação de um superficiário atribuindo-a produtividade.  Um exemplo prático seria um proprietário que cede suas terras para a construção de um supermercado. Ele ainda será dono da terra, mas com o empreendedorismo de outrem sobre ela.

            Wilson de Sousa Campos Batalha[2] conceitua que: “o direito de superfície, consiste no direito real de ter plantações (plantio), fazer semeaduras (satio) ou construir edifícios (inaedificatio) em terreno de propriedade alheia”.

            O Código Civil[3] estabelece que: “Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”.

            Seguindo agora para lei específica, o Estatuto da Cidade[4] versa que: Art. 21.O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.”.

            Dessa forma torna-se caracterizado que seus benefícios englobam desde a movimentação da economia até a utilização de solo “parado”, diferenciada do arrendamento, que envolve direito obrigacional e não direito real sobre o solo.

            Em outras palavras: O direito de superfície é determinado pela concessão de um direito real a outrem (o solo) para plantio, construção e afins, enquanto o arrendamento é caracterizado pela obrigação de uma das partes para com a outra de exercer uma atividade com o imóvel emprestado. Não há cessão de direito e dessa forma o rito constitutivo de uma e outra também é diferente.

            O superficiário será aquele que pegará “emprestado” a terra do proprietário por meio de contrato lavrado em escritura pública registrado em cartório de registro de imóveis. Esse contrato garantirá às partes direitos e deveres para com a terra e sua utilização, podendo o superficiário usufruir da porção cedida pagando (caso acordado) remuneração ao dono, além de outras especificações em contrato.

            O proprietário tem o direito de encerrar o negócio caso o superficiário descumpra o que foi combinado ou nas terras, por exemplo, nada seja plantado ou construído. O proprietário vai reaver ao fim do contrato suas terras, mas, como dever, não poderá lesar ou viciar o direito do superficiário, como, por exemplo, cortando o acesso à água ou salgando a terra para que nada cresça.

            Cabe ressaltar que o Estado pode tanto ser parte proprietária quanto superficiária do negócio, sendo aplicado, porém, em vez do Código Civil, o Estatuto da Cidade por ela ser lei específica.

            Um indivíduo que ingresse em terras alheias e lá comece a construir e a produzir sem consentimento do proprietário não estará exercendo direito de superfície, mas sim estará violando o direito de propriedade deste. Portanto, o direito de superfície não é direito erga omnes (para todos), mas sim apenas aos determinados e convencionados em contrato prévio e devidamente registrado em cartório para que tenha validade. Em linhas gerais: o direito de superfície poderá ser usufruído quando firmado por meio de contrato registrado em cartório específico.

            O site ConJur[5] publicou uma matéria mencionando:

“O Direito de Superfície é uma grande alternativa para proprietários de áreas bem localizadas e com forte apelo comercial, mas que não possuam no momento condições financeiras de nelas investir, sendo que o contrato de superfície pode lhes garantir, além de uma renda durante sua vigência, o recebimento, ao final, de seu imóvel em condições de ser por eles explorado comercialmente, sem que tenham realizado ali qualquer aporte de capital.”

            Explorar a terra de outrem pode gerar lucros para ambos os envolvidos e impulsionar a economia local através de, por exemplo, a produção de condomínios, supermercados, prédios comerciais,  emprego da agricultura, pecuária e até mesmo mineração (sujeita à concessão estatal e às normas de direito de minas).

Para tanto e muito mais há de existir a consultoria jurídica adequada para que não ocorram desgastes desnecessários, oneração injusta das partes e até mesmo ingresso na ilicitude.


[1] Graduando em direito pela UNIFEOB. Estagiário da Aceti Advocacia www.aceti.com.br

[2] In Elementos de Direito Urbanístico, Editora Renovar, 1997, p. 20.

[3] Brasil, Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

[4] Brasil, Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001.

[5] Vide https://www.conjur.com.br/2012-dez-21/sergio-paixao-direito-superficie-alternativa-alugar-imoveis . Acesso em 29 de outubro de 2020.


Imagem meramente ilustrativa

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